Valenton · 94460

Appartement 4 pièces · 65 m²

65 m²4 pièces1 636 €/m²

184 900 €

Opportunité30/100

Confiance Data60/100

Acheter appartement de 4 pièces 65 m² 184 900 € à Valenton (94460) : une annonce Arthurimmo.com

Score 83/100appartementdisponible

1 / 6

Résumé Investisseur

Prix: 184 900 €; 1 636 €/m²
Opportunité: 30/100; risque élevé
Confiance Data: 60/100; données partielles
Cashflow avant impôt: +2 €; 100 % financé, hors impôt
Rendement net: 6,1 %; excellent
Localisation: Valenton; 94460

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Forces

Risques du bien
Aucun risque majeur détecté
Référence DVF disponible
Prix m² marché : 4 275 €/m²
Loyer estimé fiable
1369 €/mois (estimation marché — fiable)

Faiblesses

Prix vs marché
Aligné sur le prix du marché
Rentabilité nette
2.06 % net (insuffisant)
Cashflow mensuel
-1692 €/mois (effort lourd)
Adresse complète
Adresse manquante ou ville seule

Risques

Géolocalisation manquante
Bien non géocodé — vérifier l'adresse

Voir l'annonce et contacterPublié 01/05/2026

À propos de ce bien

Situé dans un secteur calme et bien desservi, cet appartement de 4 pièces de 68 m² représente une excellente opportunité pour une première acquisition...

Données de marché local

Prix m² médian quartier

3 557 € / m²

Loyer m² médian zone

16.3 €/m²

Sources : DVF (data.gouv.fr, licence Etalab 2.0) · Carte des loyers 2024, ministère du Logement.

Simulateur financier complet

Cashflow + fiscalité + projection 30 ans · ajuste les paramètres

Apport0%

≈ 0 €

Durée crédit25 ans

Taux nominal3.60 %

≈ Fourchette guichet 3,20–3,90 % · courtier −30 à −50 bp

Assurance emprunteur0.36 %

≈ Varie selon âge/santé — moyenne 0,36 %

Revenus nets mensuels4000 €

≈ pour calculer ta capacité d'emprunt

TMI (tranche d'impôt)30 %

Taux affichés = moyennes marché guichet. Le taux que vous obtiendrez dépend de votre profil (revenus, apport, ancienneté bancaire). Un courtier obtient en pratique 0,30 à 0,50 point de moins.

Capacité d'emprunt OK — 0.0 % d'endettement

Calcul : (mensualité 1 070 € − 70 % loyer 1 121 €) / revenus 4 000 €.

Régime fiscal

Mensualité

1 070 €

Cashflow avant impôt

+162 €

Cashflow après impôt (LMNP)

+3 €

Net-net (post-impôt)

6,4 %

Hypothèses par défaut = celles du score. Le « cashflow avant impôt » ci-dessus est exactement le chiffre affiché en haut de fiche : financement à 100 %, 3.6 % sur 25 ans, vacance 5 %, hors impôt. Bouge les curseurs pour passer à ta situation réelle.

Voir le détail des charges

Loyer mensuel brut1 602 €
− Vacance locative (5 %)80 €
− Charges copro (8.5 % loyer)136 €
− Taxe foncière (0.7 % prix / an)108 €
− Assurance PNO du bien5 €
− Garantie loyers impayés (2.5 % loyer)40 €
− Assurance emprunteur (0.36 %/an)60 €
− Mensualité crédit1 070 €
= Cashflow avant impôts+162 €
− Impôts (LMNP)160 €
= Cashflow net après impôts+3 €

Hypothèses du calcul (modifiables)

Toutes les valeurs ci-dessous sont des estimations marché. Pour un calcul exact, consultez votre banquier (taux), votre mairie (taxe foncière), votre syndic (charges copro) et un courtier d'assurance.

Vacance locative5.0 %

≈ DEFAULT 5 % — calculé sur la tension de la commune (INSEE)

Charges copro non récupérables8.5 % loyer

≈ DEFAULT 8.5 % loyer (= 25 €/m²/an, médiane Anah) — demander le compte exact au syndic

Taxe foncière0.70 %/an

≈ Estimation : 1 % du prix, plafonnée à 20 €/m²/an — le montant réel figure sur l'avis de la commune

Assurance PNO (par mois)5 €

≈ DEFAULT 5 €/mois — assurance propriétaire bailleur

Garantie loyers impayés2.5 % loyer

≈ DEFAULT 2,5 % loyer — médiane assureurs 2024. Mets 0 si tu ne la souscris pas.

• Frais notaire : 8 % du prix · fixé (8 % ancien · 3 % neuf) — donnée publique
• Loyer estimé : 1 602 €/mois · basé sur le m² médian de la commune (table cities) — à valider auprès d'une agence locale
• Revalo bien : +2,5 %/an pour la projection 30 ans · moyenne nationale INSEE 1998-2023
• Apport par défaut 0 % · c'est l'hypothèse du score et du bandeau haut de fiche. Un apport améliore le cashflow mais pas le rendement du bien.

Projection sur 30 ans

Apport investi

0 €

Valeur du bien (+2,5 %/an)

387 840 €

Plus-value totale

+385 070 €

Année 1Année 30

Pour un taux personnalisé négocié à votre nom

Les taux affichés dans les calculateurs sont des moyennes marché guichet. Un courtier obtient en pratique 0,30 à 0,50 point de moins en négociant pour vous. Le service est gratuit pour l'emprunteur (commission payée par la banque).

Sur 200 000 € empruntés sur 20 ans, économiser 0,40 pt de taux = environ 8 600 € sur la durée du crédit.

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Avec ton scenario : apport 0 € · durée 25 ans · taux 3.60 % · mensualité 1 070 € · régime LMNP